Mis à jour le 4 novembre 2026.
Il suffit de prononcer « les 44 » pour qu’un habitant de la presqu’île sache de quoi l’on parle. Les 44 hectares se situent au sud du village du Cap-Ferret, en direction de la Pointe. Ce lotissement sous les pins fait partie des adresses les plus recherchées du Bassin d’Arcachon. On y trouve peu de maisons, presque jamais de terrain nu, et des familles qui y passent leurs étés depuis plusieurs générations.
Ce guide complète la page consacrée aux maisons à vendre dans le village du Cap-Ferret. Il ne dépend pas des annonces du moment : il explique d’où vient le quartier, ce qui fait sa valeur, comment se forment les prix, et pourquoi l’érosion doit faire partie de votre réflexion. Sans dramatiser, sans l’esquiver non plus.
En bref : Les 44 hectares doivent leurs prix élevés à un périmètre figé depuis la vente aux enchères du 12 octobre 1908. Le lotissement réunit grandes parcelles sous les pins, front de Bassin et village à proximité. L’offre reste donc rare. La commune identifie un risque d’effondrement des ouvrages de protection aux 44 hectares.
Le nom des 44 hectares vient d’une vente de 1908
Le lotissement des 44 hectares tire son nom d’une surface de forêt domaniale vendue en 1908. Une loi d’aliénation de 1905 permet de vendre aux enchères publiques 44 hectares de forêt domaniale situés vers la Pointe, et le lotissement en garde le chiffre, selon la chronologie publiée par l’association PALCF.
La vente a lieu le 12 octobre 1908. D’après TVBA, la mise à prix est de 150 000 francs et l’avis officiel présente des « terrains boisés pour chasse, pêche et station balnéaire ». La totalité du lot est acquise par la Société foncière des habitants du Cap-Ferret, administrée par le sénateur Joseph Capus, dans le but de le lotir.
Deux détails de cette vente résonnent encore aujourd’hui. Les acquéreurs prenaient à leur charge la protection des rives face à la mer. Et le libre passage le long du rivage devait obligatoirement être assuré.
Plus d’un siècle plus tard, ces deux sujets restent ceux qu’un acheteur doit regarder en premier.
Rareté, pinède et Bassin font la valeur des 44 hectares
D’abord la surface. Le lotissement des 44 hectares couvre une surface fixe, sans extension possible, d’où la rareté : la plupart des parcelles sont bâties depuis longtemps, et quand une maison se vend, c’est souvent à l’occasion d’une succession.
Ensuite la pinède. Ici, les maisons se cachent sous les pins, sur des parcelles bien plus vastes que dans le centre du village. Pour beaucoup d’acheteurs, cette intimité vaut davantage que la vue elle-même.
Vient enfin l’eau. Côté Bassin, les villas de première ligne ont l’eau pour seul vis-à-vis, et la conche du Mimbeau reste à quelques minutes. Le marché du village et la jetée Bélisaire restent accessibles à vélo, ce qui évite le sentiment d’isolement qu’on éprouve parfois au bout d’une presqu’île.
Un point revient souvent pendant les visites : deux maisons voisines peuvent ne rien avoir en commun, l’une en première ligne, protégée par un ouvrage, l’autre en retrait sous les arbres. Leur prix, leurs contraintes et leur avenir diffèrent.
Les ventes réelles fixent le prix des 44 hectares
MW Immobilier affichait une villa de première ligne aux 44 hectares à 5 950 000 € le 4 novembre 2026. Avec 185 m² sur 2 156 m² de terrain, c’était la plus chère de ses annonces dans le village. Rapporté à la surface, le prix demandé dépasse 32 000 €/m².
Aucune statistique publique ne descend au niveau du quartier. Les baromètres en ligne mélangent toute la commune de Lège-Cap-Ferret et sous-estiment nettement les 44 hectares ; la page des prix immobiliers au m² par quartier du Cap-Ferret les détaille. Le tableau suivant met côte à côte trois repères publics, à ne pas confondre : deux sont des prix demandés, le troisième une estimation statistique.
| Repère | Valeur | Nature et date |
|---|---|---|
| Villa de première ligne aux 44 hectares (185 m², terrain de 2 156 m²) | 5 950 000 €, soit environ 32 200 €/m² | Prix demandé, annonce de MW Immobilier relevée le 4 novembre 2026 |
| Maisons affichées au Cap-Ferret village par MW Immobilier (25 annonces avec prix et surface) | Médiane d’environ 17 500 €/m² (de 6 100 à 32 200 €/m²) | Prix demandés, relevé du 4 novembre 2026 |
| Maisons du secteur « Centre Cap Ferret » | 11 329 €/m² en moyenne | Estimation RealAdvisor, octobre 2026 |
Un prix affiché n’est pas un prix de vente. Pour connaître les montants réellement signés, et le rythme des transactions dans le quartier, la base publique DVF recense les ventes des cinq dernières années, parcelle par parcelle, sur explore.data.gouv.fr. À notre avis, une première ligne bien protégée et une maison sous les pins en retrait ne se comparent pas au m² : l’écart tient à l’ouvrage, à la vue et à l’histoire de la parcelle.
La commune documente un risque d’érosion aux 44 hectares
Le front de Bassin concentre le problème : la commune identifie un risque d’effondrement des ouvrages de protection aux 44 hectares. Toutes les parcelles ne sont pas exposées de la même façon.
La commune pilote depuis octobre 2015 une stratégie locale de gestion de la bande côtière. Dans sa présentation de 2019, elle écrit que, sur les 44 hectares, le risque principal est « la survenue d’effondrements et d’une ruine des ouvrages de protection ». Les interventions y sont limitées à la réparation et à l’entretien des ouvrages existants, en concertation avec l’État et les riverains.
L’État a aussi pris position. En février 2019, après un rapport du Cerema, la préfecture de la Gironde a demandé à la commune un plan de gestion de crise pour ce secteur, procédures d’évacuation comprises, et l’interdiction du cheminement du public sur les ouvrages. La commune a fermé les cheminements côté Bassin, de « Chez Hortense » jusqu’à la Pointe.
Les chiffres de l’étude stratégique (Casagec, mars 2017) donnent l’ordre de grandeur des enjeux : environ 227,6 millions d’euros de dommages potentiels estimés pour le secteur des 44 hectares, soit 28 % du total étudié. Le dommage par mètre de côte y figure parmi les plus élevés, avec la conche du Mimbeau et Bélisaire.
Les ouvrages eux-mêmes posent question. Une enquête publiée en juin 2019 rappelait que des riverains financent leurs propres enrochements avec l’autorisation de l’État, et qu’un rapport avait jugé certaines digues construites hors des règles de l’art.
Enfin, la justice regarde de près les constructions proches du rivage. Le tribunal judiciaire de Bordeaux a ordonné le 1er octobre 2024, sous astreinte, la démolition d’une villa avenue de la Conche, à une vingtaine de mètres du rivage près de la racine du Mimbeau, dont le permis avait été annulé en raison du risque d’érosion.
Personne ne peut dire aujourd’hui à quelle échéance tel ou tel jardin sera menacé. Ce qui est certain : la commune figure depuis le décret n° 2022-750 du 29 avril 2022 sur la liste des communes qui doivent adapter leur urbanisme au recul du trait de côte, et la révision de son plan de prévention des risques littoraux est prescrite. Les règles peuvent donc évoluer.
Six vérifications précèdent toute offre aux 44 hectares
Avant une offre ferme, six points méritent une réponse écrite. Mieux vaut l’obtenir avant de signer qu’après.
- État des risques : zone du plan de prévention du risque submersion marine (approuvé le 19 avril 2019), état de la révision du PPRL, consultation de Géorisques à l’adresse exacte.
- Ouvrage de protection : qui l’a construit, avec quelle autorisation, qui l’entretient et à quel coût, quelles réparations sont prévues.
- Autorisations d’urbanisme : permis de la maison et des extensions, conformité, absence de recours. L’affaire de l’avenue de la Conche montre qu’un permis contesté peut se payer très cher.
- Rivage : limite avec le domaine public maritime et servitude de passage des piétons éventuelle.
- Feu de forêt : Géorisques affiche pour la commune un plan de prévention des risques d’incendie de forêt au statut « prescrit ». En pleine pinède, demandez ce qu’il implique pour la parcelle.
- Assurance : obtenez une proposition écrite avant le compromis.
Pour la question voisine, celle des maisons proches de l’extrémité de la presqu’île, lisez notre guide acheter à la Pointe et au Phare du Cap-Ferret : l’exposition y est différente.
Vous cherchez aux 44 hectares ? MW Immobilier vend des maisons sur la presqu’île du Cap-Ferret depuis 2006, et le plus efficace reste de nous confier votre recherche aux 44 hectares, avec votre budget, la surface, première ligne ou non, et votre délai. Pour en parler de vive voix, contactez notre agence du Cap-Ferret au 05 57 70 89 77.
Questions fréquentes
Pourquoi le quartier s’appelle-t-il les 44 hectares ?
Le nom vient de la surface de forêt domaniale vendue aux enchères le 12 octobre 1908, en application d’une loi d’aliénation de 1905. C’est la Société foncière des habitants du Cap-Ferret qui a acquis le lot, pour le diviser en parcelles.
Les 44 hectares sont-ils le quartier le plus cher du Cap-Ferret ?
Le quartier compte parmi les adresses les plus chères de la presqu’île. Leur périmètre est figé depuis 1908, les parcelles sont grandes et la façade donne sur le Bassin. Au 4 novembre 2026, la villa de première ligne des 44 hectares affichée par MW Immobilier ressortait à environ 32 200 €/m² demandés, le niveau le plus élevé des annonces de maisons de l’agence.
Les maisons des 44 hectares sont-elles menacées par l’érosion ?
Le front de Bassin est exposé : la commune y identifie un risque d’effondrement et de ruine des ouvrages de protection. En retrait sous les pins, les maisons ne sont pas dans la même situation. L’état des risques et la visite de l’ouvrage permettent de juger parcelle par parcelle.
Peut-on encore construire aux 44 hectares ?
Les terrains nus sont devenus exceptionnels et tout projet dépend des règles d’urbanisme et des risques applicables à la parcelle. Un certificat d’urbanisme et l’avis d’un notaire sont indispensables avant de compter sur une extension ou une reconstruction.
Qui entretient les digues et enrochements des 44 hectares ?
Selon la commune, les travaux y sont limités à la réparation et à l’entretien des ouvrages existants, en concertation avec l’État et les riverains, et une partie des ouvrages a été financée par les propriétaires. Pour une maison donnée, demandez au vendeur les autorisations et l’historique d’entretien.
Les 44 hectares récompensent l’acheteur patient et bien informé. Fixez votre budget, faites vérifier l’ouvrage et l’état des risques avant de vous engager, puis décrivez-nous précisément la maison que vous cherchez.
Sources
- TVBA, « C’était un 12 octobre… la cession des 44 hectares » (consulté le 4 novembre 2026)
- PALCF, « De l’arbre d’or aux bains de mer » (chronologie 1863-1939) (consulté le 4 novembre 2026)
- Ville de Lège-Cap-Ferret, stratégie locale de gestion de la bande côtière (présentation 2019) (consultée le 4 novembre 2026)
- Casagec Ingénierie pour la commune, étude de stratégie locale (rapport CI-15399-B, mars 2017) (consulté le 4 novembre 2026)
- L’Info durable (AFP), « La préfecture veut des mesures d’urgence face à l’érosion au Cap Ferret », 7 février 2019
- L’Info durable, « Lentement grignoté, le Cap Ferret se bat sans relâche contre l’érosion », 21 juin 2019
- Eurojuris, condamnation à la démolition d’une villa menacée par l’érosion (TJ Bordeaux, 1er octobre 2024), publié le 12 novembre 2024
- Géorisques, fiche du PPRL de Lège-Cap-Ferret (révision, statut prescrit) (consultée le 4 novembre 2026)
- RealAdvisor, Prix de l’immobilier à Lège-Cap-Ferret (secteur « Centre Cap Ferret ») : estimation d’octobre 2026, consultée le 4 novembre 2026.