Faire louer son bien
par une professionnel de l’immobilier

Mettre son bien immobilier en location demande beaucoup de temps et d’organisation. Le propriétaire devra effectuer un certain nombre de démarches légales, qu’il sera plus facile de réaliser avec l’aide d’un agent immobilier, afin de louer en toute tranquillité.

Maison cap ferret idéal pour la location

Les démarches du loueur

Pour mettre son bien immobilier en location, le propriétaire doit réaliser un certain nombre de démarche avant de se lancer à la recherche d’un locataire. Le loueur devra déterminer le type de location qu’il souhaite effectuer entre une location à l’année non meublée, une location meublée ou une location saisonnière. Ce choix lui permettra de trouver la solution la plus avantageuse entre la durée des baux, les régimes fiscaux et les obligations qui en incombent.

Pour une location à l’année

Dans le cas d’une location à l’année non meublée, il est obligatoire de signer un bail de 3 ans renouvelable. Le propriétaire devra attendre le départ de son locataire pour proposer un autre type de logement.
Pour une location meublée classique, la durée minimum du bail est d’un an renouvelable, le délai de préavis pour donner congé au locataire se limite à trois mois avant la fin du bail contre six mois en location vide.

Lors d’une location annuelle meublée ou vide, vous devez fournir un dossier de diagnostics technique (DTT) et le faire figurer en annexe dans le contrat de location. Les diagnostics obligatoires pour louer un bien immobiliers sont :
le diagnostic de performance énergétique (DPE)
le diagnostic sur la présence de plomb (CREP)
le diagnostic d’État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols (ESRIS)
le diagnostic sur les surfaces habitables dit aussi loi Boutin
l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz  
Le DPE doit obligatoirement figurer dans votre annonce immobilière pour que cette dernière soit en règle. Le diagnostic amiante n’est pas à fournir dans ce dossier technique, mais vous devez le tenir à la disposition du locataire sur simple demande.

Pour une location saisonnière

Dans le cas d’une location saisonnière, aucune durée minimale n’est fixée par la loi, votre bien peut être loué pour une nuit ou un week-end. Le propriétaire pourra organiser les locations en fonction de son temps d’occupation et donc conserver des moments pour profiter de son bien.

Chaque séjour ne doit pas dépasser les 90 jours pour un même locataire. Pour une résidence principale, le logement ne peut être mis en location plus de 120 jours par an. Alors que pour une résidence secondaire, le nombre de jours de location dans l’année n’est pas limité.

De manière générale, toute personne qui met son bien en location saisonnière, doit préalablement avoir effectué une déclaration à la mairie de la commune où se situe le bien. Dans le cas contraire, il s’expose à une amende pouvant atteindre 450€.

Certains diagnostics techniques sont obligatoires lors d’une location saisonnière et doivent être transmis au locataire
l’ERNT ou ESRIS (depuis le 1°janvier 2018)
le DPE est obligatoire pour les locations saisonnières qui dépassent 4 mois par an (total des locations saisonnières cumulées sur l’année)
le CREP (si la date de construction du bien loué est antérieure au 1° janvier 1949)

A partir de 2018 et depuis la multiplication des locations saisonnières grâce à des sites comme Airbnb ou autre, la législation sera amenée à changer dans les années à venir.

Les avantages d’une agence pour la gestion locative

La gestion locative d’un bien immobilier est un processus long et complexe qui demande des connaissances juridiques, fiscales et financières. Particulièrement dans le cas d’une location saisonnière, où vous serez amenés à avoir de nombreux locataires dans un laps de temps restreint. Faire appel à une agence immobilière permet de gagner du temps et de se libérer des nombreuses taches à exécuter lors de la location de son bien.

En signant un mandat de gestion locative avec l’agence immobilière de votre choix, vous pourrez délimiter de façon précise les pouvoirs confiés à l’agence et fixer le niveau de ses honoraires. L’agent immobilier remplira donc de nombreuses missions, vous garantissant un gain de temps précieux :

  • la recherche des locataires,
  • la rédaction des contrats de bail
  • la gestion du bien pendant et entre les périodes de locations (travaux, ménage…)
  • effectuer les entrées et sorties des locataires
  • faire l’état des lieux
  • percevoir les loyers

L’agent immobilier sera le seul interlocuteur du locataire, ce qui garantit une véritable tranquillité au propriétaire et moins de pression en cas de litige. Expert dans son domaine et sur le marché immobilier, il sera aussi capable de vous conseiller pour valoriser votre bien et donc optimiser votre processus de location. Disposant d’une base de donnée de client, il sera capable de vous trouver rapidement des locataires dont votre bien répondra favorablement à leurs attentes.

 

Patio maison cap ferret

Les conseils pour les locataires

 

Pour mettre en valeur votre bien et attirer la demande des locataires, il peut être nécessaire de réaliser certains travaux de rénovation puis d’installer un maximum d’équipements, encore une fois surtout pour les locations de courtes durées.

Pour satisfaire une demande toujours plus exigeante en location saisonnière, il est recommandé d’équiper votre logement d’un système Wi-fi, des éléments de petit électroménager (comme bouilloire, grille-pain, cafetière électrique…), de gros électroménager (comme lave-vaisselle, lave-linge, four traditionnel…) et d’un bon équipement TV-hifi. Tous ces éléments sont devenues une certaine norme sur le marché des locations de courtes durées, ils donneront à votre logement un certain standing.

En terme d’aménagement, il est conseillé de proposer un bien propre, pratique, avec un décoration sobre et dépersonnalisée. Privilégiez un mobilier simple d’utilisation et d’entretien, la rotation des locataires pouvant entrainer des dégradations, il est important de prévoir des meubles résistants, faciles à entretenir voir à remplacer. Enfin, ne laissez pas vos objets à forte valeurs sentimentales.

Pensez utile, en installant des rangements pratiques dans la cuisine, les chambres et la salle de bain. Adaptez votre style à la situation géographique de votre logement, en l’occurrence une décoration boisée accompagnée d’éléments marins seront parfaitement adaptés à la location au Cap-Ferret. Misez sur le coup de coeur afin de fidéliser vos locataires, c’est la garantie de remplir chaque année plus facilement votre calendrier de location.

Afin de bien accueillir vos locataires, vous pouvez par exemple mettre à leur disposition un livret d’accueil ou de bienvenue. A l’intérieur de celui-ci, vous pourrez faire figurer un message de bienvenu, quelques consignes d’entretien de la maison et d’utilisation de l’électroménager, un règlement intérieur, les bonnes adresses alentours (commerces, restaurants…), les points touristiques à visiter et les numéros à appeler en cas d’urgence.

Lois et fiscalité sur les revenus locatifs

Cas d’une location non-meublée

Durée du bail : 3 ans renouvelables tacitement
Délai du préavis (propriétaire) : 6 mois avec motif précis
Délai de préavis (locataire) : 3 mois
Montant du dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charges

Cas d’une location meublée

Durée du bail : 1 an renouvelable
Délai du préavis (propriétaire) : 3 mois avec motif précis
Délai de préavis (locataire) : 1 mois
Montant du dépôt de garantie : 2 mois de loyer maximum (hors charges)

Cas d’une location saisonnière

Durée du bail : 90 jours consécutifs maximum et non-renouvelable
Délai du préavis (propriétaire) : Fixé si présence de clause dans le contrat
Délai de préavis (locataire) : impossible
Montant du dépôt de garantie : entre 15% et 25% du montant total de la location.

 

VOUS SOUHAITEZ VENDRE VOTRE BIEN?

M&W Associés vous accompagnera avec son expertise du secteur immobilier du Cap ferret et ses conseils de vente.

Pour bénéficier de nos conseils d'experts
- CONTACTEZ - NOUS -


05 57 70 89 77