Acheter au Cap-Ferret depuis l’étranger : le parcours d’un acheteur non résident

Ce guide fait partie de notre dossier « Prix, budget et financement ». Pour une vue d'ensemble, commencez par les prix immobiliers au Cap-Ferret, quartier par quartier.

Table des matières

Mis à jour le 4 novembre 2026.

Imaginons une famille installée à Genève qui visite une maison à Petit Piquey un samedi de mars, repart le dimanche, et ne revient que pour prendre les clés. Entre les deux, tout se fait à distance : offre, compromis, financement, signature. Ce parcours est tout à fait possible, et il fonctionne bien quand chaque étape est préparée. Il complète la présentation des maisons à vendre sur la presqu’île du Cap-Ferret pour les acheteurs qui vivent hors de France.

Cette page traite des étapes pratiques et des grands principes fiscaux qui s’appliquent à un non-résident propriétaire en France. Chaque situation dépend du pays de résidence et de la convention fiscale qui le lie à la France : ce guide ne remplace pas un conseil personnalisé.

En bref : Un non-résident peut acheter au Cap-Ferret dans les mêmes conditions qu’un résident. Le notaire vérifie l’origine des fonds et le régime matrimonial. Le prix se paie par virement. La signature peut se faire par procuration, y compris par comparution à distance devant un notaire français (notaires.fr, 2024). Les revenus et plus-values du bien restent imposables en France.

Un non-résident achète au Cap-Ferret sans autorisation particulière

Aucune autorisation particulière n’est nécessaire. Les étapes sont les mêmes que pour un acheteur résidant en France : offre, compromis ou promesse, délai de rétractation, conditions suspensives, acte authentique. Le guide sur les étapes d’un achat de maison au Cap-Ferret les détaille.

Deux contrôles prennent simplement plus de place. Le notaire vérifie l’origine des fonds et le régime matrimonial. L’origine des fonds se contrôle dans le cadre de la lutte contre le blanchiment ; le régime matrimonial, lui, détermine qui devient propriétaire et dans quelles proportions (notaires.fr). Prévoyez des justificatifs clairs : relevés, acte de vente d’un autre bien, attestation de donation. Un virement depuis une banque étrangère passe d’autant mieux qu’il est documenté à l’avance.

Côté paiement, les sommes de plus de 3 000 € versées au notaire pour un acte authentique soumis à publicité foncière doivent être réglées par virement (code monétaire et financier, article L112-6-1). Méfiez-vous des courriels qui annoncent un changement de coordonnées bancaires : appelez l’étude à un numéro que vous connaissez déjà avant tout virement.

La procuration permet de signer l’acte sans venir en France

Le Conseil supérieur du notariat décrit trois façons de signer sans venir (notaires.fr, mis à jour le 30 août 2024). La plus simple aujourd’hui : la procuration notariée avec comparution à distance, reçue par un notaire français en visioconférence après partage des documents sur une plateforme sécurisée. Elle suppose une connexion de bonne qualité.

Deuxième voie, dans les pays dotés d’un notariat de type latin : une procuration authentique établie par un notaire local, à faire traduire si besoin et à légaliser ou apostiller. Troisième voie, la procuration sous signature privée, admise lorsque la loi n’exige pas la forme authentique, avec une signature certifiée par le consulat ou un officier public. Le notaire chargé de la vente vous dira laquelle il accepte, notamment si un prêt est garanti par une hypothèque.

ÉtapeCe qui peut se faire à distanceCe qu’il faut prévoir
VisitesPremière sélection en vidéoAu moins une visite sur place, à notre avis
Offre d’achatSignature électronique ou scannéeIdentité, mode de financement
Compromis de venteProcuration ou signature électronique selon le notaireRégime matrimonial, justificatifs d’origine des fonds
FinancementDossier bancaire en ligneRevenus, patrimoine, apport, traduction éventuelle
Acte authentiqueProcuration, dont comparution à distanceVirement du prix et des frais avant la signature

Trois options financent un achat depuis l’étranger

Vous pouvez payer comptant, emprunter auprès d’une banque de votre pays de résidence, ou emprunter en France. Les banques françaises appliquent les normes du Haut Conseil de stabilité financière : depuis le 1er janvier 2022, un taux d’effort de 35 % au plus et une durée de 25 ans au plus, avec une marge de dérogation limitée à 20 % de la production de chaque trimestre (economie.gouv.fr). Pour un non-résident, l’analyse est souvent plus exigeante : revenus en devises, fiscalité étrangère, apport plus élevé.

Notre conseil : obtenez un accord de principe avant de faire une offre. Face à deux offres proches, un vendeur retient plus volontiers l’acheteur dont le financement est déjà validé. Comptez aussi le temps des traductions et des justificatifs étrangers, qui allonge souvent l’instruction du prêt de plusieurs semaines.

Un non-résident paie les mêmes impôts locaux qu’un résident

Taxe foncière et taxe d’habitation sur les résidences secondaires s’appliquent comme pour un résident. Lège-Cap-Ferret majore de 20 % la part communale de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Un non-résident paie l’IFI si ses biens immobiliers situés en France dépassent 1 300 000 € nets au 1er janvier (service-public.fr). Seuls ces biens français entrent dans le calcul.

Si vous louez la maison, les loyers sont imposables en France selon la convention fiscale applicable. Pour les non-résidents, un taux minimum de 20 % s’applique jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable pour les revenus de 2025, et 30 % au-delà ; l’option pour le taux moyen, calculé sur vos revenus mondiaux, n’est retenue que si elle est plus favorable (impots.gouv.fr, fiche de mars 2026). Les prélèvements sociaux s’ajoutent : 18,6 % sur les revenus de location meublée, mais seulement le prélèvement de solidarité de 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale d’un pays de l’Espace économique européen ou de la Suisse (service-public.fr, 30 juin 2026).

Louer suppose aussi de respecter les démarches communales et la loi Le Meur : numéro d’enregistrement et, pour une résidence secondaire, autorisation de changement d’usage délivrée par la mairie de Lège-Cap-Ferret.

La revente suit presque les règles d’un résident

La plus-value d’un non-résident supporte un prélèvement de 19 % avec les mêmes abattements pour durée de détention qu’un résident. Les prélèvements sociaux de 17,2 % s’y ajoutent ; les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d’un pays de l’EEE ou de Suisse sont exonérées de CSG et de CRDS (impots.gouv.fr, page modifiée le 27 janvier 2026).

Un représentant fiscal accrédité peut être exigé. Il ne l’est pas si le prix ne dépasse pas 150 000 €, si le vendeur est domicilié dans l’Union européenne, en Islande ou en Norvège, ou si la plus-value est exonérée par la durée de détention. Pour un vendeur résidant en Suisse ou au Royaume-Uni qui revend une maison du Cap-Ferret, la question se pose donc presque toujours.

Une exonération spécifique existe pour certains anciens résidents : jusqu’à 150 000 € de plus-value, pour les ressortissants d’un État de l’Union européenne ou de l’EEE lié à la France par une convention, ayant été domiciliés fiscalement en France de façon continue pendant au moins deux ans (service-public.fr).

Enfin, pensez à la succession. Sous l’effet du règlement européen sur les successions, c’est en principe la loi du pays de résidence du défunt qui s’applique, et non la loi française (notaires.fr). Votre notaire vous expliquera les conséquences pour une maison en France.

MW Immobilier n’est pas conseil fiscal et ne délivre pas de conseil personnalisé : faites valider votre situation par un notaire ou un avocat fiscaliste qui connaît la convention entre la France et votre pays.

Vous vivez à l’étranger et cherchez une maison au Cap-Ferret ? Confiez-nous votre recherche à distance en précisant secteur, budget et périodes où vous pouvez venir visiter. MW Immobilier possède deux agences, au Cap-Ferret et à Piquey. Joignez-nous au +33 5 57 70 89 77 ou par la page contact.

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Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter une maison au Cap-Ferret ?

Oui. Aucune autorisation n’est nécessaire et le parcours est le même que pour un acheteur résidant en France. Le notaire vérifie l’identité, le régime matrimonial et l’origine des fonds.

Faut-il être présent pour signer chez le notaire ?

Non. Vous pouvez donner procuration, notamment par comparution à distance en visioconférence devant un notaire français, ou par une procuration établie à l’étranger puis légalisée ou apostillée. Le notaire de la vente précise la forme qu’il exige.

Un non-résident peut-il obtenir un prêt immobilier en France ?

Oui, mais les banques françaises appliquent les normes du HCSF (35 % de taux d’effort, 25 ans au plus) et examinent les revenus étrangers avec prudence. Un apport important et un accord de principe obtenu avant l’offre facilitent beaucoup les choses.

Comment sont imposés les loyers d’un non-résident ?

Ils sont imposables en France, au taux minimum de 20 % jusqu’à 29 579 € puis 30 % pour les revenus de 2025, sauf option pour le taux moyen s’il est plus favorable. Les prélèvements sociaux s’ajoutent, réduits à 7,5 % pour les affiliés à la sécurité sociale d’un pays de l’EEE ou de la Suisse.

Faut-il un représentant fiscal pour revendre ?

Seulement si le prix dépasse 150 000 €, que le vendeur n’est pas domicilié dans l’Union européenne, en Islande ou en Norvège et que la plus-value n’est pas exonérée par la durée de détention.

Acheter au Cap-Ferret depuis l’étranger demande surtout de l’anticipation : un financement validé, des justificatifs prêts et une procuration choisie avec le notaire. Ensuite, la distance ne change presque rien.

Sources