Mis à jour le 4 novembre 2026.
Drôle d’expression que ces « frais de notaire ». Sur une maison du Cap-Ferret, l’essentiel de la somme part en impôts vers le département et la commune ; le notaire n’en garde qu’une petite partie. Encore faut-il savoir la calculer, car à 1 ou 2 millions d’euros, quelques points de pourcentage représentent le prix d’une voiture.
Cet article complète le guide pour acheter une maison au Cap-Ferret, étape par étape. Il détaille chaque ligne du coût d’acquisition, puis l’applique à une maison à 1 500 000 €, avec les taux en vigueur en Gironde en 2026.
En bref : Les frais de notaire atteignent environ 7,4 % du prix d’une maison ancienne au Cap-Ferret. Les droits de mutation représentent 6,3185 % du prix d’un bien ancien en Gironde. La Gironde applique le taux départemental de 5 % selon la DGFiP au 1er février 2026. Les émoluments et 0,10 % de contribution de sécurité immobilière complètent ces frais.
Impôts, émoluments et frais annexes composent les frais de notaire
Ils se répartissent en trois blocs : les impôts, la rémunération du notaire et les frais annexes. Le premier pèse de loin le plus lourd.
Les droits de mutation, près de 85 % de la facture
Pour un bien ancien, les droits de mutation à titre onéreux associent une taxe départementale, une taxe communale de 1,20 % et des frais d’assiette de 2,37 % calculés sur la part départementale. La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de relever leur taux à 5 % entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Lège-Cap-Ferret dépend de la Gironde, et la Gironde applique le taux départemental de 5 % selon la DGFiP au 1er février 2026. Une première acquisition de résidence principale reste taxée à 4,50 %.
Résultat, d’après Notaires de France : les droits de mutation représentent 6,3185 % du prix d’un bien ancien en Gironde. C’est un impôt, pas une négociation.
Les émoluments du notaire
Réglementés, ils sont identiques chez tous les notaires et se calculent par tranches, hors taxes, puis majorés de la TVA à 20 %.
| Tranche du prix | Taux HT |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Une remise est possible. Selon Notaires de France, le notaire peut consentir jusqu’à 20 % de réduction lorsque le bien dépasse 100 000 €. Rien d’automatique : il faut la demander, et elle reste à la discrétion de l’étude.
Les frais annexes
La contribution de sécurité immobilière, perçue par l’État, s’élève à 0,10 % du prix (15 € au minimum). S’y ajoutent un forfait de formalités de 339,58 € HT pour la publication de l’acte au fichier immobilier, et des débours : sommes que le notaire avance pour vous, par exemple pour obtenir des documents d’urbanisme ou payer un géomètre.
Les frais atteignent 7,4 % sur une maison ancienne à 1,5 M€
Prenons une maison ancienne à 1 500 000 € net vendeur, vendue par l’intermédiaire de l’agence. MW Immobilier facture des honoraires de 5 % TTC à la charge de l’acquéreur, et le prix affiché passe alors à 1 575 000 €.
| Poste | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Prix net vendeur | 1 500 000,00 € | |
| Honoraires d’agence | 5 % TTC du prix net vendeur | 75 000,00 € |
| Taxe départementale | 5 % × 1 500 000 € | 75 000,00 € |
| Taxe communale | 1,20 % × 1 500 000 € | 18 000,00 € |
| Frais d’assiette | 2,37 % × 75 000 € | 1 777,50 € |
| Émoluments du notaire | Barème par tranches, TVA 20 % incluse | 14 858,70 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % × 1 500 000 € | 1 500,00 € |
| Formalités | 339,58 € HT, TVA incluse | 407,50 € |
| Débours | Selon le dossier | À demander au notaire |
| Total hors débours | 1 686 543,70 € |
Au total, les frais de notaire atteignent 111 543,70 € hors débours, soit environ 7,4 % du prix net vendeur. Avec les honoraires, le coût d’acquisition dépasse le prix de la maison d’environ 12,4 %.
Un détail compte ici. Selon une réponse ministérielle publiée au Journal officiel le 7 mars 2017, la commission d’agence mise à la charge de l’acquéreur par le mandat n’entre pas dans l’assiette des droits de mutation. Aucun des 75 000 € d’honoraires ne supporte donc les 6,3185 %. Si le mandat la mettait à la charge du vendeur, elle serait au contraire taxée comme une partie du prix.
Le neuf réduit nettement les frais d’acquisition
Pour un logement neuf acheté à un professionnel, les frais sont bien plus faibles, selon Notaires de France : la TVA est comprise dans le prix et les droits de mutation tombent à un taux réduit : 0,70 % de taxe départementale, plus 2,14 % de frais d’assiette sur ce montant, soit environ 0,715 % du prix.
Sur un bien neuf à 1 500 000 €, le total tombe ainsi autour de 27 500 € (droits réduits, émoluments, contribution de sécurité immobilière et formalités), soit environ 1,8 % du prix. Reste que, sur la presqu’île, l’argument est théorique. Les programmes neufs y sont rarissimes, et presque toutes les ventes portent sur des maisons existantes.
Même logique pour le primo-accédant qui achète sa résidence principale : le taux départemental reste plafonné à 4,50 % en Gironde. Sur 1 500 000 €, les droits passent à environ 87 100 €, une économie de près de 7 700 €.
Le crédit, les travaux et l’assurance s’ajoutent aux frais d’acte
D’autres dépenses suivent l’acte. Selon votre situation, comptez aussi :
- les frais liés au crédit : frais de dossier bancaire, garantie (caution ou hypothèque), assurance emprunteur, détaillés dans l’article pour financer une résidence secondaire au Cap-Ferret ;
- le remboursement au vendeur, au prorata, de la taxe foncière de l’année, que prévoient souvent les actes ;
- les travaux, que les diagnostics permettent d’anticiper : le guide des diagnostics et documents à demander indique ce que révèle chaque rapport ;
- l’assurance habitation, à souscrire pour le jour de la signature.
Bonne nouvelle : les diagnostics eux-mêmes sont à la charge du vendeur, qui doit les fournir.
Les droits de mutation échappent à toute négociation
Les droits de mutation ne se discutent pas, et le reste des frais ne baisse qu’à la marge. Trois pistes existent tout de même : demander la remise sur les émoluments, négocier le prix lui-même, et veiller à la répartition des honoraires prévue au mandat.
À notre avis, la négociation du prix reste la plus efficace. Une maison bien estimée se négocie peu au Cap-Ferret, mais 2 % obtenus sur le prix rapportent davantage qu’une remise de notaire. Le reste relève de la préparation : un budget calculé frais compris évite de découvrir 110 000 € de dépenses supplémentaires une fois le compromis signé.
MW Immobilier chiffre le coût complet de chaque projet
Vous hésitez entre deux biens, ou entre deux scénarios de financement ? MW Immobilier, qui vend des maisons sur la presqu’île depuis 2006, peut chiffrer avec vous le coût complet de chacun. Écrivez à l’agence depuis la page contact ou confiez-nous votre recherche de maison avec votre budget tout compris. Le détail de la rémunération de l’agence figure sur sa page honoraires.
Questions fréquentes
Quel est le montant des frais de notaire en Gironde en 2026 ?
Pour un bien ancien, environ 7,4 % du prix : 6,3185 % de droits de mutation, avec un taux départemental de 5 % depuis 2025, auxquels s’ajoutent émoluments, contribution de sécurité immobilière et formalités. Dans le neuf, comptez moins de 2 %.
Les honoraires d’agence sont-ils soumis aux frais de notaire ?
La commission mise à la charge de l’acquéreur par le mandat échappe aux droits de mutation. Elle n’entre pas dans leur assiette. Si les honoraires sont à la charge du vendeur, ils sont considérés comme une partie du prix et taxés.
Quels sont les honoraires de MW Immobilier pour un achat ?
5 % TTC du prix net vendeur, à la charge de l’acquéreur, selon le barème publié sur notre site. Sur une maison à 1 500 000 € net vendeur, cela représente 75 000 €.
Peut-on négocier les frais de notaire ?
Seulement les émoluments, et dans une limite de 20 % lorsque le bien dépasse 100 000 €, à la discrétion du notaire. Quant aux droits de mutation, l’essentiel des frais, ce sont des impôts fixés par la loi et le département.
Les primo-accédants paient-ils moins de frais de notaire ?
Oui, pour une première acquisition de résidence principale, la hausse à 5 % ne s’applique pas : le taux départemental reste à 4,50 % en Gironde. La différence atteint environ 0,5 point du prix.
Le budget intègre les frais de notaire avant la première visite
Les frais de notaire atteignent 7,4 % dans l’ancien, plus les honoraires si vous achetez par une agence. Intégrez ce chiffre avant la première visite, pas après.
Sources
- Notaires de France, frais de notaire : frais d’achat immobilier (mis à jour le 11 février 2026)
- DGFiP, taux des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière applicables au 1er février 2026
- impots.gouv.fr, frais à payer chez le notaire lors d’un achat (consulté le 4 novembre 2026)
- Assemblée nationale, question écrite n° 98694 et réponse ministérielle sur la commission d’agence (réponse publiée au JO le 7 mars 2017)
- Service-public.fr, simulateur de frais de notaire (consulté le 4 novembre 2026)
- MW Immobilier, barème des honoraires (mis à jour le 7 avril 2026)