Mis à jour le 4 novembre 2026.
Imaginons un acheteur qui signe pour une maison à Claouey en pensant la louer dès juillet. Fin mai, il découvre qu’il lui faut un numéro d’enregistrement, une autorisation de la mairie et un DPE à jour. Rien d’insurmontable, mais le calendrier saute. Cette page prolonge le guide pour acheter au Cap-Ferret pour louer et se concentre sur un point : ce que la réglementation impose avant la première location.
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a changé les règles du jeu pour les meublés de tourisme. Lège-Cap-Ferret avait de son côté mis en place ses propres démarches dès le 1er mai 2024. Les deux se superposent, et c’est ce qu’un acheteur doit comprendre.
En bref : Une maison achetée au Cap-Ferret peut être louée en saisonnier sous trois conditions. Le loueur doit obtenir un numéro d’enregistrement (service-public.fr, mai 2026). Un particulier qui loue une résidence secondaire à Lège-Cap-Ferret doit obtenir une autorisation de changement d’usage (ville de Lège-Cap-Ferret, 2024). Le meublé doit alors présenter un DPE classé de A à E.
La loi Le Meur soumet la location saisonnière à des déclarations
Elle ne l’interdit pas : une maison achetée au Cap-Ferret se loue dans la grande majorité des cas, à condition d’accomplir les démarches avant la première réservation. Le texte donne aussi aux communes des outils pour limiter ces locations. Encore faut-il distinguer deux situations.
Si la maison devient votre résidence principale, vous pouvez la louer en meublé de tourisme dans la limite d’un plafond annuel compris entre 90 et 120 jours selon la commune ; depuis le 1er janvier 2025, une commune peut abaisser ce plafond à 90 jours. S’il s’agit d’une résidence secondaire, situation la plus courante pour une maison de vacances, le plafond ne s’applique pas, mais l’autorisation de changement d’usage entre en jeu. Dans les deux cas, un même client ne peut pas louer plus de 90 jours consécutifs par année civile.
Chaque maison louée reçoit son propre numéro
La mairie de Lège-Cap-Ferret délivre depuis le 1er mai 2024 un numéro d’enregistrement à 13 caractères. Ce numéro doit figurer sur toutes les annonces. Le téléservice en ligne de la commune l’attribue immédiatement, un seul par logement ; transmettez-le à votre gestionnaire s’il publie les annonces pour vous. Les plateformes de réservation l’exigent.
La loi Le Meur généralise cette démarche à toute la France et prévoyait sa bascule sur un téléservice national au plus tard le 20 mai 2026. Dans les faits, service-public.fr annonçait le 27 juillet 2026 une ouverture du téléservice national au quatrième trimestre 2026, avec une période transitoire de plusieurs mois pour renouveler les numéros communaux existants. Le calendrier a déjà glissé une fois. Au moment d’acheter, vérifiez sur service-public.fr si le téléservice national est ouvert ; tant qu’il ne l’est pas, c’est le téléservice de la commune qui attribue le numéro.
Ne vous contentez jamais du numéro du vendeur. La déclaration est faite par le loueur : lorsque vous achetez, c’est à vous de déclarer. Une fausse déclaration ou un faux numéro exposent à une amende civile pouvant atteindre 20 000 € (ANIL, analyse de la loi).
Une résidence secondaire louée exige une autorisation de la mairie
Un particulier qui loue une résidence secondaire à Lège-Cap-Ferret doit obtenir une autorisation de changement d’usage. La demande intervient une fois le numéro d’enregistrement attribué, pour une location en meublé de tourisme. Tout se fait en ligne, et l’usage loué doit respecter les règles d’urbanisme en vigueur. Selon la page de la mairie, l’autorisation n’est pas demandée pour une résidence principale ni pour un bien loué par une société ; ce dernier point mérite confirmation écrite au cas par cas.
Au niveau national, le cadre laisse de la marge aux communes. Depuis la loi Le Meur, une commune peut délivrer des autorisations temporaires, ou des autorisations définitives assorties d’une compensation, et fixer un nombre maximal d’autorisations par zone. Ces choix relèvent de chaque conseil municipal et peuvent évoluer d’une année à l’autre. Demandez donc au service de la mairie, par écrit, la durée de l’autorisation et les conditions applicables à l’adresse précise de la maison.
L’enjeu est sérieux. Louer sans autorisation expose à une amende pouvant aller jusqu’à 100 000 € par logement (service-public.fr). À notre avis, aucun acheteur ne devrait signer un compromis pour une maison destinée à la location sans avoir lu les conditions communales en vigueur le jour de la signature.
Le DPE conditionne l’autorisation de louer un meublé de tourisme
Un meublé de tourisme doit présenter un DPE classé de A à E pour obtenir le changement d’usage. La règle vaut en métropole. À partir du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme devront être classés de A à D, résidences principales exceptées. Le maire peut demander le DPE d’un meublé existant, avec une astreinte de 100 € par jour en cas de refus, et la location d’un logement non conforme est passible d’une amende pouvant atteindre 5 000 € par logement (ANIL).
Sur la presqu’île, la question se pose surtout pour les maisons anciennes en bois, peu isolées, chauffées à l’électricité. Une maison classée F ou G ne pourra pas obtenir d’autorisation sans travaux. Bon réflexe : lire le DPE fourni dans le dossier de diagnostics avant de faire une offre, et faire chiffrer les travaux nécessaires pour atteindre E, puis D avant 2034.
La copropriété et le PLU peuvent encore limiter les meublés
L’assemblée générale d’une copropriété peut interdire la location en meublé de tourisme des résidences secondaires. C’est la loi Le Meur qui lui a ouvert cette possibilité, à la majorité des deux tiers, et tout loueur doit informer le syndic. Pour une maison individuelle, ce point ne joue que dans les rares lotissements organisés en copropriété ; vérifiez alors le règlement.
Autre levier, le PLU peut délimiter des secteurs où les constructions nouvelles sont réservées aux résidences principales, dans les communes où les résidences secondaires dépassent 20 % des logements. Lège-Cap-Ferret en compte 65,4 % selon l’Insee (recensement 2023). Le PLU de la commune est en cours de révision. Un tel secteur ne concernerait que les constructions nouvelles, pas une maison existante achetée pour être louée ; si vous projetez de construire, lisez le règlement de la zone dans le document en vigueur le jour du compromis.
La loi Le Meur a durci le micro-BIC des meublés de tourisme
Depuis les revenus de 2025, un meublé de tourisme classé bénéficie d’un abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes en 2025 et 83 600 € en 2026 ; un meublé non classé n’a plus droit qu’à 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € (service-public.fr). Au-delà, c’est le régime réel. Le calcul complet, avec un exemple chiffré, se trouve dans le guide sur la rentabilité d’un achat pour louer, cité plus haut.
MW Immobilier n’est pas un cabinet de conseil fiscal ni juridique : ces règles sont résumées à titre général, et votre projet doit être validé avec un notaire ou un avocat fiscaliste.
| Démarche | Auprès de qui | Quand | Risque en cas d’oubli |
|---|---|---|---|
| Numéro d’enregistrement (13 caractères) | Téléservice de la mairie, puis téléservice national | Avant toute annonce | Annonce refusée ; jusqu’à 20 000 € pour fausse déclaration |
| Autorisation de changement d’usage (résidence secondaire) | Mairie de Lège-Cap-Ferret, en ligne | Après le numéro, avant la première location | Jusqu’à 100 000 € par logement |
| DPE classé A à E | Diagnostiqueur certifié | Avec la demande d’autorisation | Autorisation refusée ; jusqu’à 5 000 € par logement |
| Information du syndic (si copropriété) | Syndic | Dès la déclaration | Litige avec la copropriété |
| Choix du régime fiscal (micro-BIC ou réel) | Déclaration de revenus | Avant la date limite de déclaration | Imposition moins favorable |
Vous voulez acheter une maison que vous pourrez louer sans mauvaise surprise ? Décrivez-nous votre projet de location : pour chaque maison, le DPE et la situation au regard des règles communales seront les premiers points à examiner. MW Immobilier possède deux agences, au Cap-Ferret et à Piquey. L’équipe répond au 05 57 70 89 77 ou depuis la page contact de l’agence.
Questions fréquentes
Faut-il déclarer en mairie une location saisonnière à Lège-Cap-Ferret ?
Oui. Depuis le 1er mai 2024, la commune attribue un numéro d’enregistrement par téléservice, y compris pour une résidence principale louée dès la première nuitée. Le numéro doit apparaître sur toutes les annonces. Les chambres d’hôtes et chambres chez l’habitant ne sont pas concernées.
Le numéro d’enregistrement du vendeur est-il transmis à l’acheteur ?
Non. Chaque nouveau propriétaire doit faire sa propre déclaration et, pour une résidence secondaire, sa propre demande de changement d’usage. Vérifiez avant l’achat que rien dans les règles communales ne bloque une nouvelle autorisation.
Une maison classée F au DPE peut-elle être louée en saisonnier ?
Pas si une autorisation de changement d’usage est nécessaire : le DPE doit alors être classé de A à E. Il faut prévoir des travaux de rénovation énergétique, puis viser la classe D avant 2034.
Le plafond de 90 jours s’applique-t-il à une résidence secondaire ?
Non. Ce plafond annuel de 90 à 120 jours vise la résidence principale du loueur. Une résidence secondaire n’a pas de plafond annuel national, mais elle est soumise au changement d’usage à Lège-Cap-Ferret, et un même client ne peut y séjourner plus de 90 jours consécutifs.
Que se passe-t-il si je loue sans numéro ou sans autorisation ?
Louer sans autorisation de changement d’usage expose à une amende pouvant atteindre 100 000 € par logement. Une fausse déclaration expose à une amende pouvant atteindre 20 000 €, et les plateformes refusent les annonces sans numéro.
Retenez-le : la loi Le Meur ne ferme pas la porte à la location saisonnière au Cap-Ferret. Elle oblige seulement à vérifier avant de signer ce qu’on vérifiait autrefois après. Mieux vaut un compromis signé une semaine plus tard qu’une saison perdue.
Sources
- ANIL, analyse juridique de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (enregistrement, changement d’usage, DPE, copropriété, sanctions), mise à jour le 18 décembre 2024
- Ville de Lège-Cap-Ferret, locations de courte durée, page du 30 avril 2024, consultée le 4 novembre 2026
- Service-public.fr, faire de sa résidence secondaire un meublé de tourisme, vérifié le 21 mai 2026
- Service-public.fr, louer sa résidence principale en meublé de tourisme (90 à 120 jours), vérifié le 21 mai 2026
- Service-public.fr, « Mettre son logement en location : les règles évoluent en 2026 » (téléservice national, micro-BIC), publié le 27 juillet 2026
- Service-public.fr, revenus d’une location meublée, vérifié le 15 avril 2026