Mis à jour le 4 novembre 2026.
Imaginons une famille qui signe en avril pour une maison à Piraillan. Le premier avis de taxe d’habitation arrive à l’automne de l’année suivante, et la surprise tient en une ligne : « majoration résidence secondaire ». Rien d’anormal. Mais mieux vaut l’avoir lu avant de signer. Avant de parcourir les maisons à vendre sur la presqu’île du Cap-Ferret, prenez dix minutes pour estimer ce que votre future maison vous coûtera chaque année en impôts.
Quatre prélèvements comptent pour un acheteur de résidence secondaire à Lège-Cap-Ferret : la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) et sa majoration communale, la taxe foncière, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les patrimoines importants, puis l’impôt sur la plus-value le jour où vous revendez. Chacun obéit à sa logique. Nous les reprenons dans l’ordre où vous les rencontrerez.
En bref : Lège-Cap-Ferret majore de 20 % la part communale de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (délibération du 28 septembre 2023). La taxe foncière s’ajoute, avec des bases revalorisées de 0,8 % en 2026. L’IFI frappe un patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier (service-public.fr, 2026).
Lège-Cap-Ferret majore de 20 % la part communale de la THRS
Cette taxe se calcule sur la valeur locative cadastrale du logement. La taxe d’habitation a disparu pour les résidences principales, pas pour les maisons de vacances. C’est la situation au 1er janvier qui compte : si vous disposez ce jour-là d’un logement meublé qui n’est pas votre résidence principale, l’avis sera à votre nom (service-public.fr, fiche vérifiée le 24 août 2026).
Sur la majoration, les textes sont clairs. L’article 1407 ter du code général des impôts permet aux communes situées dans les zones où s’applique la taxe sur les logements vacants de majorer la part communale de 5 % à 60 %. Lège-Cap-Ferret entre dans le champ de la majoration depuis le décret n° 2023-822 du 25 août 2023. Le conseil municipal du 28 septembre 2023 a voté une majoration de 20 %, adoptée par 27 voix contre 1. Une telle délibération reste en vigueur tant qu’elle n’est pas rapportée, et lors du débat d’orientations budgétaires du 6 novembre 2025, le maire a rappelé ce choix d’« une valeur médiane de 20 % » parmi les taux possibles.
Trois situations ouvrent droit à un dégrèvement de la majoration : un logement occupé pour des raisons professionnelles, une résidence principale devenue un établissement de soins de longue durée, ou une impossibilité d’habiter le logement pour une cause indépendante de votre volonté. Une maison de vacances classique n’entre dans aucune de ces cases.
Un point pratique, souvent oublié : le propriétaire doit déclarer l’occupation de ses biens avant le 1er juillet dans l’espace « Gérer mes biens immobiliers » d’impots.gouv.fr, au premier achat puis à chaque changement. L’absence de déclaration coûte 150 € par local.
Combien cela représente-t-il ? Tout dépend de la maison. Seule la part communale est majorée, et cette part varie d’un logement à l’autre avec la valeur locative : seul l’avis du vendeur donne un montant fiable.
La taxe foncière suit la valeur locative et les taux votés
La taxe foncière se calcule en multipliant la valeur locative cadastrale du bien par les taux votés chaque année par la commune et l’intercommunalité. Les valeurs locatives cadastrales sont revalorisées de 0,8 % en 2026 selon impots.gouv.fr. Le coefficient s’établit à 1,008. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même avis, suit la même revalorisation avec son propre taux.
Ce qui fait vraiment varier la note, à notre avis, c’est la valeur locative elle-même. Une maison agrandie, une piscine creusée, une annexe transformée en chambre : ces changements doivent être déclarés aux impôts dans les 90 jours suivant l’achèvement (article 1406 du CGI), et ils relèvent la base. Si vous achetez avec un projet d’extension, lisez d’abord la page consacrée au PLU et la loi Littoral à Lège-Cap-Ferret, puis intégrez la hausse de taxe dans votre budget.
Demandez toujours au vendeur son dernier avis de taxe foncière. Le chiffre y est, sans estimation. Les taux votés par la commune, par l’intercommunalité et pour les ordures ménagères y figurent aussi, colonne par colonne, ce qui permet de refaire le calcul après des travaux.
L’IFI frappe les patrimoines immobiliers nets au-delà de 1,3 M€
Le seuil s’apprécie au 1er janvier. Une fois franchi, le barème s’applique dès 800 000 €. Les taux, publiés par service-public.fr (fiche vérifiée le 6 mars 2026), vont de 0,50 % à 1,50 %. Une décote réduit l’impôt entre 1,3 et 1,4 million d’euros.
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux IFI 2026 |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 001 à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Prenons une maison à La Vigne estimée 2 000 000 € au 1er janvier, sans emprunt, seul bien immobilier de son propriétaire. Elle supporte 7 400 € d’IFI : 2 500 € sur la tranche à 0,50 % et 4 900 € sur la tranche à 0,70 %. Sur la presqu’île, on franchit facilement le seuil sans l’avoir anticipé, simplement parce que la maison de vacances s’ajoute à la résidence principale.
Attention à une confusion fréquente. L’abattement de 30 % prévu pour l’IFI concerne la seule résidence principale, jamais la maison du Cap-Ferret, qui entre pour sa valeur de marché. Et si vous détenez le bien par une société civile, vous déclarez la part de la valeur qui vous revient à travers vos parts. Le guide pour acheter au Cap-Ferret en SCI familiale détaille ce point.
La plus-value d’une résidence secondaire est imposée à la revente
La plus-value imposable d’une résidence secondaire supporte 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention l’exonèrent totalement après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux (service-public.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026). Une surtaxe de 2 % à 6 % frappe les plus-values imposables supérieures à 50 000 €.
Sur la presqu’île, avec des prix d’achat déjà élevés, cette surtaxe concerne une bonne partie des reventes. Le calcul complet, avec un exemple chiffré sur une maison achetée 900 000 € en 2010, se trouve dans l’article consacré à la plus-value à la revente d’une maison du Cap-Ferret.
Si vous envisagez de louer la maison quelques semaines par an pour couvrir une partie de ces charges, la fiscalité change encore (micro-BIC, régime réel, amortissements) : c’est l’objet du guide acheter au Cap-Ferret pour louer.
Le budget annuel dépend de la valeur locative de chaque maison
Personne ne peut vous donner un chiffre valable partout : la valeur locative d’une maison de 1965 au Canon n’a rien à voir avec celle d’une villa récente aux 44 hectares. Mieux vaut bâtir le budget ligne par ligne, à partir des avis réels du vendeur et des devis que vous demanderez vous-même. Le tableau ci-dessous sert de trame.
| Poste annuel | Base de calcul | Où trouver le montant |
|---|---|---|
| Taxe d’habitation sur les résidences secondaires | Valeur locative × taux, part communale majorée de 20 % | Dernier avis de THRS du vendeur |
| Taxe foncière et ordures ménagères | Valeur locative × taux votés (+0,8 % de base en 2026) | Dernier avis de taxe foncière du vendeur |
| IFI | Patrimoine immobilier net au 1er janvier, si supérieur à 1 300 000 € | 7 400 € pour 2 000 000 € net (calcul ci-dessus) |
| Assurance habitation | Selon assureur, surface et exposition | Devis d’assureur avant la signature de l’acte |
| Entretien, jardin, gardiennage | Selon prestations | Factures du vendeur, devis d’entreprises locales |
Une remarque d’expérience : sur les maisons en bois proches de l’eau, l’entretien pèse souvent plus lourd que les impôts locaux. Le budget fiscal se maîtrise. L’entretien, beaucoup moins.
MW Immobilier est une agence immobilière, pas un cabinet de conseil fiscal : les règles résumées ici sont générales, et votre situation doit être validée avec un notaire ou un avocat fiscaliste avant toute décision.
Les avis d’imposition du vendeur donnent le coût exact
Demandez-les tôt, avant l’offre plutôt qu’au compromis. Un avis de taxe foncière et un avis de THRS de l’année précédente suffisent, à condition de vérifier qu’aucune extension récente n’a encore été déclarée : dans ce cas, la base augmentera l’année suivante.
Vous cherchez une maison et voulez connaître son coût réel avant de faire une offre ? Confiez-nous votre recherche en précisant secteur et budget, et posez vos questions de coût dès la première visite. MW Immobilier possède deux agences, au Cap-Ferret et à Piquey. Pour une question précise, l’équipe répond au 05 57 70 89 77 ou via la page contact.
Questions fréquentes
La majoration de taxe d’habitation s’applique-t-elle toujours à Lège-Cap-Ferret en 2026 ?
Oui. Votée le 28 septembre 2023 au taux de 20 % de la part communale, elle reste en vigueur tant que le conseil municipal ne la supprime pas. Le débat d’orientations budgétaires du 6 novembre 2025 la mentionne toujours à 20 %.
Paie-t-on la taxe d’habitation sur une résidence secondaire louée l’été ?
En règle générale oui, car la taxe est due par celui qui dispose du logement meublé au 1er janvier, et une maison louée quelques semaines reste à votre disposition le reste de l’année. Seule une location à l’année à titre de résidence principale du locataire change la donne. Faites confirmer votre cas par votre service des impôts.
Une maison au Cap-Ferret fait-elle entrer dans l’IFI ?
Elle y entre pour sa valeur vénale au 1er janvier, sans abattement, et s’additionne à vos autres biens immobiliers. Si le total net dépasse 1 300 000 €, l’IFI est dû, calculé à partir de 800 000 €. Les dettes liées à l’acquisition sont déductibles sous conditions.
Qui paie la taxe foncière l’année de l’achat ?
Le propriétaire au 1er janvier reçoit l’avis pour toute l’année. Dans la pratique, l’acte de vente prévoit presque toujours un remboursement au vendeur au prorata du temps de détention par l’acheteur, à négocier et à faire écrire par le notaire.
La taxe foncière augmente-t-elle chaque année ?
Chaque année, les bases sont revalorisées par la loi, de 0,8 % en 2026 selon impots.gouv.fr. Les taux, eux, sont votés chaque année par la commune et l’intercommunalité, qui peuvent les maintenir, les baisser ou les augmenter.
Au Cap-Ferret, les impôts d’une résidence secondaire ne sont pas un frein, mais ils s’anticipent. Demandez les avis du vendeur, vérifiez où vous vous situez par rapport au seuil de l’IFI, et décidez du mode de détention avant la signature, pas après.
Sources
- Ville de Lège-Cap-Ferret, compte rendu du conseil municipal du 28 septembre 2023 (délibération 1-1, majoration de 20 %), consulté le 4 novembre 2026
- Ville de Lège-Cap-Ferret, procès-verbal du conseil municipal du 6 novembre 2025 (débat d’orientations budgétaires 2026), consulté le 4 novembre 2026
- Collectivités locales (DGCL), fiche délibération TH-7 : majoration de 5 % à 60 % (article 1407 ter du CGI), consultée le 4 novembre 2026
- Service-public.fr, taxe d’habitation sur les résidences secondaires, vérifié le 24 août 2026
- Impots.gouv.fr, comment est calculée ma taxe foncière en 2026, mis à jour le 3 septembre 2026
- Service-public.fr, IFI : personnes et biens concernés, vérifié le 6 mars 2026
- Service-public.fr, calcul de l’IFI (barème et décote), vérifié le 6 mars 2026
- Service-public.fr, plus-value immobilière, vérifié le 15 avril 2026