Mis à jour le 4 novembre 2026.
Acheter pour soi, mais surtout pour ses enfants : sur la presqu’île, le projet n’a rien de rare. La presqu’île du Cap-Ferret compte beaucoup de maisons de famille, transmises sur deux ou trois générations, et la question de la société civile immobilière arrive vite. Elle s’inscrit dans un ensemble plus large, détaillé dans la page consacrée à la fiscalité d’une résidence secondaire au Cap-Ferret.
Notre position, après des années de transactions : la SCI est un excellent outil de transmission et d’organisation, mais un mauvais outil d’optimisation fiscale à court terme. Mal conçue, elle crée plus de conflits qu’elle n’en évite. Voici ce qu’un acheteur doit savoir avant de signer chez le notaire.
En bref : La SCI familiale facilite la transmission progressive d’une maison de famille gérée à plusieurs. Chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant en franchise de droits tous les 15 ans (service-public.fr, mai 2026). Une SCI impose en revanche une gestion formelle, des coûts annuels et des statuts soignés.
La SCI familiale évite l’indivision sur une maison de famille
Premier intérêt : sortir de l’indivision. Deux frères qui héritent à parts égales d’une maison à Grand Piquey sont en indivision : chacun peut, en principe, demander le partage, et toute décision importante se négocie. Avec une SCI, les enfants détiennent des parts d’une société, la maison reste dans la société, et ce sont les statuts qui organisent les décisions, les entrées et les sorties.
Deuxième intérêt : transmettre au fil de l’eau. Plutôt que de transmettre une maison entière au décès, les parents donnent des parts, petit à petit. Une part de SCI se donne plus facilement qu’un quart de toit.
Troisième intérêt : garder la main. Les parents peuvent rester gérants, même minoritaires en parts, et conserver le pouvoir de décision fixé par les statuts. C’est souvent cet argument qui convainc.
La donation de parts transmet la maison par étapes
Chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant en franchise de droits tous les 15 ans (service-public.fr, 13 mai 2026). Au-delà, le barème en ligne directe s’applique, de 5 % à 45 %. Un couple avec deux enfants peut ainsi transmettre 400 000 € de parts sans droits de donation, puis recommencer quinze ans plus tard.
Le démembrement accentue l’effet. En ne donnant que la nue-propriété des parts et en gardant l’usufruit, les parents continuent d’utiliser la maison et transmettent une valeur fiscale réduite, fixée par le barème de l’article 669 du CGI selon l’âge de l’usufruitier : pour un parent de 61 à 70 ans, la nue-propriété vaut 60 % de la pleine propriété. Au décès, l’usufruit rejoint la nue-propriété sans droits supplémentaires.
Une maison de 1 500 000 € donnée en nue-propriété par des parents de 65 ans transmet une valeur fiscale de 900 000 €. Concrètement, la maison est logée dans une SCI, les parents donnent la nue-propriété de toutes les parts à leurs deux enfants, soit 450 000 € par enfant, dont 200 000 € couverts par les abattements des deux parents. Le reste supporte les droits. Les dettes de la SCI, notamment l’emprunt restant, diminuent la valeur des parts : c’est l’un des intérêts du schéma, à faire chiffrer précisément par le notaire.
Les statuts de la SCI organisent le pouvoir et l’occupation
Les statuts de la SCI décident de presque tout. Le gérant, ses pouvoirs et sa révocation ; les majorités pour vendre la maison, emprunter ou engager de gros travaux ; la clause d’agrément qui empêche un associé de céder ses parts à un tiers ; le planning d’occupation l’été, aussi. Ce dernier point paraît anecdotique. Il ne l’est pas au Cap-Ferret, où tout le monde veut la maison la troisième semaine d’août.
Deux contraintes de fond, ensuite. Une société civile compte au moins deux associés. Et les associés répondent des dettes de la société sur leurs biens personnels, à proportion de leurs parts (article 1857 du code civil) : les banques demandent d’ailleurs souvent une caution des associés pour financer une SCI.
La vie de la société a un coût : rédaction des statuts, immatriculation, tenue d’une comptabilité, assemblée générale annuelle, déclaration fiscale de la société. Ces frais reviennent chaque année. Demandez un devis écrit au notaire pour les statuts et à un expert-comptable pour la gestion annuelle, puis comparez-les à ce que la SCI vous fait gagner en transmission.
L’option pour l’impôt sur les sociétés supprime les abattements pour durée de détention
Pour une maison de famille occupée par ses associés, la SCI à l’impôt sur le revenu reste, à notre avis, la règle. Elle est transparente : à la revente, la plus-value suit le régime des particuliers, avec les mêmes abattements pour durée de détention et la même exonération après 22 et 30 ans, détaillées dans l’article sur la plus-value à la revente d’une maison du Cap-Ferret.
L’option pour l’impôt sur les sociétés change tout. La société amortit le bâti et déduit ses charges, ce qui séduit pour un bien loué. Mais la plus-value de revente se calcule alors sur la valeur comptable, après amortissements. Une SCI à l’impôt sur les sociétés ne bénéficie d’aucun abattement pour durée de détention. Sur un marché où les prix ont fortement monté sur longue période, ce choix peut coûter très cher à la sortie. L’option est révocable jusqu’au cinquième exercice suivant celui où elle a été exercée (article 239 du CGI, loi de finances pour 2019) ; au-delà, elle devient définitive.
| Critère | Achat en direct (ou indivision) | SCI à l’impôt sur le revenu | SCI à l’impôt sur les sociétés |
|---|---|---|---|
| Transmission progressive | Difficile (quote-parts du bien) | Facile (donation de parts) | Facile (donation de parts) |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, abattements | Régime des particuliers, abattements | Sur valeur comptable, sans abattement |
| Gestion | Simple ; indivision fragile | Statuts, AG, comptabilité | Comptabilité complète, IS |
| Location meublée | Possible (micro-BIC ou réel) | Risque de basculer à l’IS | Possible |
| Cession de parts entre associés | Sans objet | Droits de 5 % (article 726 du CGI) | Droits de 5 % (article 726 du CGI) |
Une ligne mérite qu’on s’y arrête : la location meublée. Louer en meublé est une activité commerciale aux yeux du fisc ; une SCI à l’impôt sur le revenu qui le fait de façon plus qu’accessoire risque d’être soumise d’office à l’impôt sur les sociétés. Si vous pensez louer la maison l’été, parlez-en au notaire avant de rédiger l’objet social.
L’IFI et la surtaxe s’apprécient à travers la société
La détention en SCI ne sort pas la maison de l’IFI. Vous déclarez la fraction de la valeur des immeubles qui correspond à vos parts (service-public.fr, fiche vérifiée le 6 mars 2026), et la dette de la société pèse sur cette valeur selon des règles précises.
Autre subtilité : pour la surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 €, le seuil s’apprécie en principe au niveau de la société civile, et non associé par associé comme pour une indivision, avec des aménagements admis par l’administration (BOFiP, BOI-RFPI-TPVIE-20). Sur une maison très valorisée, la différence peut atteindre plusieurs milliers d’euros.
MW Immobilier n’est pas un cabinet de conseil fiscal : ce qui précède décrit des règles générales. Les statuts, l’option fiscale et le schéma de donation se décident avec un notaire ou un avocat fiscaliste.
La SCI se crée avant le compromis, ou s’y prévoit
Le calendrier de la SCI suit celui de l’achat, pas l’inverse. Deux chemins existent. Première voie : créer la société avant de signer le compromis, qui la désigne alors directement comme acquéreur. Seconde voie, plus fréquente quand une maison se présente vite : signer le compromis à votre nom avec une faculté de substitution au profit d’une société en cours de constitution, à faire valider par le notaire.
Une négociation peut aboutir en quelques jours, alors que des statuts bien pensés demandent du temps. Mieux vaut donc avoir tranché la question avant les visites.
Le mode de détention se décide avant le compromis, car l’acquéreur qui y figure doit être le bon. Si vous cherchez une maison de famille, confiez-nous votre recherche en précisant le nombre de chambres, le secteur et le budget. MW Immobilier possède deux agences, au Cap-Ferret et à Piquey. Vous pouvez aussi la joindre au 05 57 70 89 77 ou depuis la page contact de l’agence.
Questions fréquentes
Faut-il créer la SCI avant de signer le compromis ?
De préférence oui, ou au moins prévoir dans le compromis une faculté de substitution au profit d’une SCI en cours de constitution. Sans cette précaution, l’achat se fait au nom des personnes physiques, et un apport ultérieur à la société a un coût.
Combien d’associés faut-il pour une SCI familiale ?
Une société civile compte au moins deux associés. Dans une SCI familiale, ce sont souvent les deux parents, puis les enfants entrent au capital au fil des donations de parts.
Une SCI permet-elle d’échapper aux droits de succession ?
Non, mais elle permet de transmettre progressivement en utilisant tous les 15 ans l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant, et de réduire la valeur transmise grâce au démembrement. Les droits ne disparaissent pas ; ils se planifient.
Peut-on louer la maison si elle est détenue par une SCI ?
Oui en location nue. En location meublée saisonnière, une SCI à l’impôt sur le revenu risque d’être soumise à l’impôt sur les sociétés, avec des conséquences lourdes à la revente. Le choix se fait avant la création, avec le notaire.
Qui paie la taxe d’habitation d’une maison détenue en SCI ?
La taxe est due par l’occupant qui dispose du logement au 1er janvier. Dans une SCI familiale, le notaire et le service des impôts vous indiqueront, selon l’usage de la maison, qui est redevable ; la majoration de 20 % de Lège-Cap-Ferret s’applique dans les deux cas pour une résidence secondaire.
Une SCI familiale bien rédigée protège une maison de famille pendant des décennies ; une SCI rédigée à la hâte la paralyse. Prenez le temps des statuts, la maison mérite cet effort.
Sources
- Service-public.fr, droits de donation selon le lien de parenté (abattement de 100 000 €, barème), vérifié le 13 mai 2026
- BOFiP, ACTU-2019-00154 : renonciation à l’option pour l’IS jusqu’au cinquième exercice (article 239 du CGI), publié le 10 juillet 2019
- BOFiP, BOI-ENR-DMTOM-40-10-20 : cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière (5 %), consulté le 4 novembre 2026
- Service-public.fr, IFI : biens concernés, dont parts de sociétés, vérifié le 6 mars 2026
- BOFiP, BOI-RFPI-TPVIE-20 : surtaxe sur les plus-values élevées, seuil apprécié au niveau de la société, consulté le 4 novembre 2026
- Légifrance, code civil (articles 1832 et 1857 sur la société civile), consulté le 4 novembre 2026