Revendre sa maison du Cap-Ferret : comment se calcule l’impôt sur la plus-value

Mis à jour le 4 novembre 2026.

Prenons un couple qui achète une maison au Canon en 2010. Seize ans plus tard, les enfants ont grandi, la maison se vend presque deux fois son prix, et le notaire annonce un chiffre qui fait sursauter : plus de 150 000 € d’impôts et de prélèvements. Rien d’inhabituel au Cap-Ferret, où les prix ont beaucoup progressé. Cette page complète le guide sur la fiscalité d’une résidence secondaire au Cap-Ferret en se concentrant sur un seul moment : la revente.

Garder les factures de travaux, choisir le mode de détention, savoir quelle année vendre : le calcul, compris dès l’achat, éclaire ces décisions très concrètes. On parle ici de la résidence secondaire d’un particulier résident fiscal en France ; la résidence principale, elle, est exonérée.

En bref : La plus-value imposable d’une résidence secondaire supporte 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Les abattements pour durée de détention exonèrent d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans (service-public.fr, 15 avril 2026). Une surtaxe de 2 % à 6 % frappe les plus-values imposables supérieures à 50 000 €.

La plus-value brute compare le prix de vente au prix d’achat corrigé

La plus-value brute correspond au prix de vente moins le prix d’achat majoré des frais d’acquisition et des travaux. Deux forfaits existent. Pour les frais d’acquisition, vous pouvez retenir 7,5 % du prix d’achat au lieu des montants réels. S’agissant des travaux, un forfait de 15 % du prix d’achat est admis si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, sans avoir à produire de factures (service-public.fr).

Sur une maison ferret-capienne rénovée de fond en comble, le forfait de 15 % est souvent inférieur à la réalité. Gardez donc vos factures d’entreprise, classées par année : si les travaux réels dépassent le forfait, ce sont eux qui comptent. Le travail fait soi-même, en revanche, ne se déduit pas.

Viennent ensuite les abattements pour durée de détention, différents pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Enfin, c’est le notaire qui calcule l’impôt et le paie pour vous, en le retenant sur le prix de vente.

Les abattements pour durée de détention débutent à la sixième année

Les abattements pour durée de détention exonèrent d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Aucun abattement ne joue avant la sixième année. Ensuite, l’impôt sur le revenu baisse de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis de 4 % la 22e, ce qui exonère totalement au bout de 22 ans. Côté prélèvements sociaux, la pente est plus douce : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an jusqu’à l’exonération après 30 ans.

Une précision sur les taux sociaux. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté les prélèvements sur les revenus du patrimoine à 18,6 %, mais les plus-values immobilières en sont expressément exclues et restent à 17,2 % (service-public.fr, fiche vérifiée le 30 juin 2026).

Le couple du Canon paie 150 369 € d’impôts et prélèvements

Reprenons ce couple marié, propriétaire à parts égales d’une maison du Canon achetée 900 000 € en juin 2010 et vendue 1 800 000 € en septembre 2026, soit 16 années pleines de détention. Il retient les deux forfaits faute de factures complètes. Les chiffres qui suivent sont un exemple de calcul, pas une simulation de votre situation.

Soit environ 21,6 % de la plus-value brute. Avec un seul propriétaire, la surtaxe serait calculée sur 237 150 € au taux de 5 %, soit 11 858 €, et le total atteindrait 155 111 €.

Ce qui frappe dans cet exemple : les prélèvements sociaux pèsent plus du double de l’impôt sur le revenu. À 16 ans de détention, l’impôt a déjà fondu des deux tiers alors que les prélèvements sociaux n’ont baissé que de 18 %. Attendre la 22e année supprimerait l’impôt de 19 % et la surtaxe, mais laisserait 72 % de la base sociale taxable. Personne ne peut dire si le marché de 2032 vaudra celui de 2026 ; différer une vente pour une seule raison fiscale est rarement un bon calcul.

La surtaxe vise les plus-values imposables supérieures à 50 000 €

Cette taxe sur les plus-values immobilières élevées (article 1609 nonies G du CGI) se déclenche dès que la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu, après abattement, dépasse ce seuil. Son taux s’applique au montant total, avec un lissage à l’entrée de chaque tranche ; au-delà de 260 000 €, le taux est de 6 %.

Le seuil s’apprécie par cédant. Selon la doctrine fiscale (BOFiP, BOI-RFPI-TPVIE-20), les indivisaires, les partenaires de PACS et les concubins sont regardés chacun sur sa quote-part, et l’administration admet la même lecture pour des époux qui vendent un bien de communauté. Pour un bien détenu par une société civile soumise à l’impôt sur le revenu, le seuil s’apprécie en principe au niveau de la société : c’est l’un des points à regarder si vous hésitez à acheter votre maison du Cap-Ferret en SCI familiale.

Certaines reventes de résidence secondaire échappent à l’impôt

Quelques cas précis permettent d’y échapper. Le plus utile pour un acheteur : la première cession d’un logement autre que la résidence principale est exonérée si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédant la vente et si vous réinvestissez le prix dans l’achat ou la construction de votre résidence principale dans les deux ans. L’exonération se demande dans l’acte et ne sert qu’une fois.

Deuxième cas : la maison du Cap-Ferret devient votre résidence principale, réellement et durablement, au jour de la vente. L’administration vérifie la réalité de l’occupation ; une installation de quelques mois juste avant la vente expose à un redressement. Troisième cas, réservé à certains non-résidents anciens résidents de France : une exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value, sous conditions de nationalité et de durée de résidence passée.

Si vous louez en meublé au régime réel, un piège récent : depuis la loi de finances pour 2025 (cessions à compter du 15 février 2025), les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (article 150 VB du CGI). Le gain fiscal pendant la location se paie en partie à la revente.

MW Immobilier n’est pas conseil fiscal : ces règles sont générales et votre calcul doit être validé avec votre notaire ou un avocat fiscaliste, de préférence avant la mise en vente.

Une bonne revente se prépare dès l’achat

MW Immobilier vend des maisons sur la presqu’île du Cap-Ferret depuis 2006, et vingt ans de présence n’autorisent aucune promesse : personne ne peut dire aujourd’hui à quel prix se vendra une maison du Canon ou de Claouey en 2040.

Ce que l’on peut faire, c’est acheter en pensant déjà à la revente. Trois points pèsent sur la valeur à long terme : l’emplacement, la constructibilité du terrain au regard du PLU, et l’exposition aux risques littoraux. Côté fiscal, la discipline est simple. Conservez chaque facture de travaux réalisés par une entreprise, gardez l’acte d’achat et le décompte des frais de notaire, et notez la date exacte de signature, puisque c’est elle qui fait courir les années d’abattement.

Questions fréquentes

Quel est le taux d’imposition de la plus-value sur une résidence secondaire en 2026 ?

Le taux global est de 36,2 % : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, appliqués après abattements pour durée de détention. Une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute si la plus-value imposable dépasse 50 000 € par cédant.

Au bout de combien d’années une résidence secondaire est-elle exonérée ?

Après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Entre les deux, seuls les prélèvements sociaux restent dus, sur une base qui diminue de 9 % par an.

Peut-on déduire les travaux de la plus-value ?

Oui, pour leur montant réel justifié par des factures d’entreprise, ou par un forfait de 15 % du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans. Les frais d’acquisition peuvent aussi être retenus au réel ou au forfait de 7,5 %.

Qui paie l’impôt sur la plus-value, et quand ?

Le notaire calcule et prélève l’impôt sur la plus-value au moment de la signature de l’acte. Redevable de l’impôt, le vendeur ne reçoit donc que le net du prix de vente.

Hausse de la CSG en 2026 : les plus-values immobilières sont-elles touchées ?

Non. La hausse à 18,6 % des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine exclut les plus-values immobilières des particuliers, qui restent à 17,2 % selon service-public.fr.

Ne laissez pas la plus-value dicter le choix d’une maison. Préparez-la plutôt dès l’acte d’achat : un dossier de factures bien tenu et un mode de détention réfléchi valent souvent plus que n’importe quelle astuce de dernière minute.

Sources

• Service-public.fr, impôt sur le revenu : plus-value immobilière (taux, abattements, forfaits, exonérations), vérifié le 15 avril 2026
• BOFiP, BOI-RFPI-TPVIE-20 : taxe sur les plus-values immobilières élevées (barème, appréciation du seuil), consulté le 4 novembre 2026
• Service-public.fr, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (18,6 % et exceptions), vérifié le 30 juin 2026
• Impots.gouv.fr, vente d’un bien immobilier par un non-résident, modifié le 27 janvier 2026
• Légifrance, code général des impôts (articles 150 U, 150 VB, 150 VC, 1609 nonies G), consulté le 4 novembre 2026