Acheter au Cap-Ferret pour louer : rentabilité réelle et règles à connaître

Ce guide fait partie de notre dossier « Fiscalité et investissement ». Pour une vue d'ensemble, commencez par la fiscalité d'une résidence secondaire au Cap-Ferret.

Table des matières

Mis à jour le 4 novembre 2026.

« Avec ce que ça se loue l’été, la maison va se payer toute seule. » Nous entendons souvent cette phrase en visite. Elle est fausse, et pourtant louer une maison du Cap-Ferret quelques semaines par an peut avoir beaucoup de sens. Tout dépend de ce que vous en attendez. Si vous parcourez déjà les maisons à vendre au Cap-Ferret avec l’idée de louer, ce guide vous aidera à faire le calcul honnêtement.

Trois sujets suivent : ce qu’une maison peut rapporter, ce qu’elle coûte, et ce que l’impôt et la réglementation laissent au bout du compte. Les résidences secondaires représentent 65,4 % des logements de Lège-Cap-Ferret selon l’Insee (recensement 2023 publié le 27 août 2026) : la demande locative existe, la concurrence aussi.

En bref : La location saisonnière couvre une partie des frais d’une maison au Cap-Ferret mais ne finance pas l’achat. MW Immobilier publie des loyers de 8 000 à 25 000 € la semaine en haute saison. L’exemple de ce guide, fondé sur des hypothèses que vous ajustez, donne 4,5 % de rendement brut. La loi Le Meur (2024) encadre la location des meublés de tourisme.

Une maison du Cap-Ferret se loue jusqu’à 25 000 € la semaine

Les loyers varient fortement selon la saison, la taille, la vue et la piscine. La grille publiée par MW Immobilier pour son activité de location donne les ordres de grandeur suivants, par semaine.

SaisonLoyer hebdomadaire publié par MW Immobilier
Basse saison2 000 à 6 000 €
Moyenne saison4 000 à 12 000 €
Haute saison8 000 à 25 000 €

Le haut de fourchette concerne des villas avec piscine, en première ligne ou dans les secteurs les plus demandés. Une maison de village sans vue, même charmante, se loue plutôt dans le bas. Ce qui fait vraiment la différence, à notre avis, c’est le nombre de semaines : une maison louée six semaines l’été et deux en juin rapporte plus qu’une villa plus chère, louée quatre semaines parce que ses propriétaires la gardent pour eux en août.

L’exemple chiffré aboutit à un rendement brut de 4,5 %

Prenons une maison achetée 1 800 000 € et louée dix semaines. Les hypothèses qui suivent sont des hypothèses de calcul, choisies dans la grille ci-dessus, et non des résultats garantis : une semaine en basse saison à 3 000 €, trois en moyenne saison à 6 000 €, six en haute saison à 10 000 €. Total : 81 000 € de loyers par an, soit un rendement brut de 4,5 % du prix d’achat, hors frais de notaire.

Viennent ensuite les charges. Gestion et conciergerie, ménage et linge entre deux locations, taxe foncière et taxe d’habitation sur les résidences secondaires, assurance, entretien du jardin et de la piscine, eau et électricité, usure du mobilier. Leur poids varie tant d’une maison à l’autre qu’aucun chiffre moyen ne vaudrait pour la vôtre.

D’où une hypothèse de lecture, à refaire avec vos propres chiffres. Revenu net avant impôt = semaines louées × loyer moyen par semaine × (1 − part des charges). Trois paramètres, donc : le nombre de semaines que vous acceptez de louer, le loyer moyen tiré de la grille, et la part des loyers absorbée par toutes les charges, à établir à partir des devis de gestion, de ménage et d’entretien et des avis d’imposition du vendeur. Le tableau garde le loyer moyen de l’exemple (8 100 € par semaine) et le prix de 1 800 000 €, puis fait varier les deux autres paramètres. Ce sont des hypothèses, pas des résultats constatés.

Semaines louées (hypothèse)Loyers brutsNet avant impôt si les charges prennent 30 % des loyersNet avant impôt si les charges prennent 40 % des loyers
6 semaines48 600 €34 020 € (1,9 % du prix)29 160 € (1,6 % du prix)
10 semaines81 000 €56 700 € (3,2 % du prix)48 600 € (2,7 % du prix)
14 semaines113 400 €79 380 € (4,4 % du prix)68 040 € (3,8 % du prix)

Changez un paramètre et tout bouge. Avec un loyer moyen de 6 000 € au lieu de 8 100 €, dix semaines ne donnent plus que 60 000 € de loyers bruts, soit 42 000 € nets avant impôt si les charges prennent 30 %.

Quelle que soit l’hypothèse retenue, le rendement net avant impôt descend nettement sous le rendement brut, et l’impôt en retire encore une part. Une maison du Cap-Ferret louée dix semaines ne s’autofinance pas si elle est achetée à crédit. En revanche, elle peut couvrir ses impôts locaux, son entretien et une partie des intérêts, tout en restant une maison de famille le reste de l’année. C’est ainsi que MW Immobilier la présente aux acheteurs.

La valeur de long terme compte davantage que le loyer. L’analyse du marché immobilier du Cap-Ferret et de ses tendances donne des repères sur ce point.

Le classement du meublé change l’impôt sur les loyers

La location saisonnière meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux. Pour les revenus de 2026, le micro-BIC s’applique jusqu’à 83 600 € de recettes avec un abattement de 50 % si le meublé de tourisme est classé, mais seulement jusqu’à 15 000 € avec un abattement de 30 % s’il ne l’est pas (service-public.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026). Au-delà, le régime réel s’impose.

Le classement change donc beaucoup de choses. Dans l’exemple, 81 000 € de loyers d’un meublé classé restent au micro-BIC : 40 500 € sont imposés au barème, plus les prélèvements sociaux, portés à 18,6 % pour la location meublée depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Non classée, la même maison bascule au réel.

Le régime réel n’est pas une punition. Il permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bâti et le mobilier, ce qui efface souvent l’impôt pendant des années. Contrepartie depuis la loi de finances pour 2025 : les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value lors de la revente (article 150 VB du CGI).

Deux seuils à surveiller. Le statut de loueur professionnel s’applique si les recettes dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d’activité du foyer. Par ailleurs, au-delà de 23 000 € de recettes en location de courte durée, des cotisations sociales peuvent remplacer les prélèvements sociaux (code de la sécurité sociale, article L611-1). Avec des loyers de 81 000 €, ces questions se posent dès la première année.

Le détail des impôts locaux et de l’IFI qui s’ajoutent figure dans le guide sur la fiscalité d’une résidence secondaire à Lège-Cap-Ferret. Précision utile : MW Immobilier n’est pas conseil fiscal, et votre choix de régime doit être validé avec un expert-comptable, un notaire ou un avocat fiscaliste.

La mairie encadre la location des résidences secondaires

La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a généralisé l’enregistrement des meublés de tourisme. Ce texte, la loi n° 2024-1039, a aussi encadré le diagnostic de performance énergétique des logements loués et renforcé les pouvoirs des communes. La mairie de Lège-Cap-Ferret délivre depuis le 1er mai 2024 un numéro d’enregistrement à 13 caractères. Elle demande aussi une autorisation de changement d’usage aux particuliers qui louent une résidence secondaire.

Autrement dit, toutes les maisons ne sont pas louables du jour au lendemain. Une maison classée F ou G au DPE, par exemple, ne peut pas obtenir le changement d’usage nécessaire à la location saisonnière. Avant de faire une offre, vérifiez ces points un par un : le guide sur ce que la loi Le Meur impose à l’acheteur qui veut louer au Cap-Ferret les détaille.

Vous cherchez une maison qui se loue bien sans renoncer à en profiter ? Confiez-nous votre recherche en précisant votre budget et le nombre de semaines que vous souhaitez louer. Pour chaque maison retenue, vérifiez le DPE et sa situation au regard des règles de la mairie avant de faire une offre. MW Immobilier possède deux agences, au Cap-Ferret et à Piquey, et l’équipe répond au 05 57 70 89 77 ou via la page contact de MW Immobilier.

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Questions fréquentes

Est-ce rentable d’acheter au Cap-Ferret pour louer ?

Dans l’hypothèse de ce guide, une maison de 1 800 000 € louée dix semaines donne 4,5 % de rendement brut, et le net après charges et impôts est plus faible. La location couvre une partie des frais d’une résidence secondaire ; elle ne finance pas l’achat. Sur la durée, c’est la valeur du bien qui fait la rentabilité.

Combien se loue une maison au Cap-Ferret en été ?

Selon les tarifs publiés par MW Immobilier, de 8 000 à 25 000 € la semaine en haute saison, de 4 000 à 12 000 € en moyenne saison et de 2 000 à 6 000 € en basse saison. Vue, piscine et secteur expliquent l’écart.

Faut-il faire classer sa maison en meublé de tourisme ?

Pour rester au micro-BIC au-delà de 15 000 € de loyers, oui : un meublé classé bénéficie d’un abattement de 50 % jusqu’à 83 600 € de recettes en 2026, contre 30 % jusqu’à 15 000 € pour un meublé non classé. Le régime réel peut toutefois être plus avantageux ; faites les deux calculs.

Peut-on louer toute l’année en saisonnier à Lège-Cap-Ferret ?

Une résidence secondaire n’est pas soumise au plafond de 120 jours qui vise les résidences principales, mais la mairie exige un numéro d’enregistrement et une autorisation de changement d’usage. Un même client ne peut pas louer plus de 90 jours consécutifs par an.

Quels impôts sur les loyers d’une location saisonnière ?

Les loyers sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, au micro-BIC ou au réel, plus les prélèvements sociaux de 18,6 % ou des cotisations sociales au-delà de certains seuils. Taxe foncière et taxe d’habitation restent dues.

Acheter au Cap-Ferret pour louer a du sens si l’on achète d’abord une maison qu’on aime et qui gardera sa valeur. Le loyer vient ensuite alléger la facture. L’inverse déçoit presque toujours.

Sources